Poljoprivredno zemljište u Bosni i Hercegovini posljednjih godina sve više dobiva na vrijednosti, ali njegovo tržište i dalje karakteriziraju velike razlike u cijenama. Dok se u pojedinim dijelovima zemlje hektar može kupiti za nekoliko tisuća maraka, na atraktivnijim lokacijama cijene dosežu višestruko veće iznose. Potražnja pritom nije nestala ni u razdoblju kada se tržište nekretnina općenito počelo usporavati.
Službeni podaci
Najnoviji službeni podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove pokazuju da je prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u FBiH tijekom 2025. iznosila 2,80 KM po četvornom metru, odnosno oko 28.000 KM za hektar. Podatak je dobiven analizom 1255 stvarnih kupoprodajnih ugovora u kojima je prometovano poljoprivredno zemljište. Godinu ranije prosjek je iznosio 2,70 KM po četvornom metru, što pokazuje da je prosječna cijena u godinu dana blago porasla. Međutim, prosjek teško može opisati stvarno stanje na tržištu, piše Večernji list BiH.
U 2025. najniža evidentirana prosječna cijena bila je u Tomislavgradu, samo 0,15 KM po m2, dok je najviša zabilježena u Visokom, gdje je iznosila 12 KM po m2. Razlika je, dakle, ogromna i pokazuje koliko na vrijednost zemljišta utječu lokacija, pristup prometnicama, blizina naselja, mogućnost navodnjavanja, kvaliteta tla i njegova kultiviranost. Da postoji aktivno tržište, pokazuje i podatak da je poljoprivredno zemljište činilo 68% ugovora koji se odnose na promet zemljištem prema podacima iz kupoprodajnih ugovora u FBiH.
Najveći obujam prometa tijekom 2025. registriran je u Zenici, Živinicama, Visokom i Tuzli, dok su prema podacima prikupljenima na terenu među područjima s najvećim prometom bili Zenica, Zavidovići, Kalesija i Orašje. Tržište je bilo aktivno i u prvoj polovini 2026. Najskuplja evidentirana kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta u tom razdoblju ostvarena je u Gradačcu, gdje je za parcelu površine 10.667 m2 plaćeno 70.000 KM. To je približno 6,56 KM po m2, odnosno oko 65.600 KM za hektar.
Upravo se na ovakvim primjerima vidi zašto je kod poljoprivrednog zemljišta teško govoriti o jedinstvenoj tržišnoj cijeni. Parcela uz dobru prometnicu, blizu grada, pravilnog oblika i s mogućnošću navodnjavanja može vrijediti višestruko više od zemljišta iste površine na udaljenoj i teško pristupačnoj lokaciji.
Usporedba s Hrvatskom
Usporedba s Hrvatskom pokazuje zanimljivu razliku. Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena kupljenih oranica u Hrvatskoj tijekom 2025. iznosila je 6723 eura po hektaru, odnosno oko 13.150 KM. Livade su prosječno plaćane 4280 eura, a pašnjaci 6893 eura po hektaru.
U 2024. prosječna cijena oranica bila je 5965 eura po hektaru, što znači da je u godinu dana porasla za oko 13%. Na prvi pogled službeni prosjek FBiH od oko 28.000 KM po hektaru ispada više nego dvostruko veći od hrvatskog prosjeka za oranice. Ipak, te brojke treba oprezno uspoređivati. Hrvatska statistika posebno izdvaja oranice, livade i pašnjake te uključuje samo zemljište koje se koristi za poljoprivredne svrhe, dok FBiH u svojoj kategoriji poljoprivrednog zemljišta obuhvaća širi skup transakcija. Razlike postoje i unutar RH. Prosječna cijena oranica u jadranskoj Hrvatskoj 2025. iznosila je 9401 euro po hektaru, dok je u sjevernoj Hrvatskoj bila 5356 eura. U panonskoj Hrvatskoj, gdje je poljoprivredna proizvodnja posebno važna, prosjek je iznosio 7073 eura. Za BiH je zato važnije od samog prosjeka promatrati lokaciju i potencijal konkretne parcele.
Zemljište koje je danas evidentirano kao poljoprivredno, ali se nalazi uz glavnu cestu, u blizini urbanog područja ili turistički atraktivne zone, može imati sasvim drugačiju tržišnu vrijednost od udaljene oranice. Upravo će ti čimbenici i dalje određivati cijene, dok će kvalitetna i lako dostupna zemlja vjerojatno ostati najtraženiji dio tržišta. Istodobno, podaci pokazuju da se tržište nije zaustavilo. Poljoprivredno zemljište u BiH ostaje zanimljivo i poljoprivrednicima i kupcima koji u zemlji vide dugoročnu imovinu, dok usporedba s RH pokazuje da cijena hektara ne ovisi samo o kvaliteti tla nego i o razvijenosti tržišta, lokaciji i mogućnosti druge namjene zemljišta. Poljoprivredno zemljište tako sve više postaje imovina koju vlasnici ne žele olako prodavati, posebno kada se nalazi na atraktivnoj lokaciji.
U BiH se pritom teško može govoriti o jedinstvenom trendu jer cijene snažno ovise o lokalnom tržištu. Ipak, usporedba s Hrvatskom pokazuje da zemljište nije samo resurs za poljoprivrednu proizvodnju nego i oblik dugoročnog ulaganja. Kako je obradivog zemljišta sve manje, a interes za proizvodnju hrane, turizam i druge oblike korištenja prostora raste, kvalitetne parcele na dobrim lokacijama mogu imati sve veću vrijednost. Upravo će zato u idućem razdoblju najveću razliku u cijeni činiti lokacija, pristup infrastrukturi i mogućnost buduće namjene zemljišta.
Otvori KEKS Pay
