Kupnja stana u novogradnji još dok je gradilište u punom pogonu može biti dobra prilika za povoljniju kupnju nekretnine. Kupce privlači mogućnost da do željene nekretnine dođu po nižoj cijeni nego nakon završetka gradnje, ali i da unaprijed odaberu dio opreme i prilagode prostor vlastitim potrebama.
Takva kupnja, međutim, nije bez rizika. Za razliku od kupnje gotovog stana, prilikom koje kupac može pregledati nekretninu prije sklapanja posla, kupnja stana u izgradnji znači da se novac ulaže u projekt koji još nije dovršen. Zato su provjera investitora, pravnog statusa zemljišta i uvjeta ugovora jednako važni kao i cijena kvadrata.
Niža cijena i veća mogućnost izbora
Jedna od glavnih prednosti rane kupnje jest cijena. Kako gradnja napreduje, a projekt se približava završetku, cijene preostalih stanova mogu rasti. Kupac koji se odluči na vrijeme zato može ostvariti uštedu, osobito ako je riječ o atraktivnoj lokaciji na kojoj je ponuda ograničena.
Prednost može biti i mogućnost odabira pojedinih materijala, sanitarne opreme, podnih obloga ili drugih elemenata uređenja. Ovisno o fazi gradnje i uvjetima investitora, ponekad je moguće prilagoditi i raspored prostorija.
Kupnja u ranoj fazi može olakšati i planiranje financija. Ako je plaćanje podijeljeno u nekoliko unaprijed dogovorenih etapa, kupac može rasporediti trošak kroz određeno razdoblje. Ipak, takav model ima smisla samo ako su uvjeti plaćanja jasno definirani i ako su uplate povezane sa stvarnim napretkom radova, piše Tportal.
Pet zamki koje kupci ne bi smjeli zanemariti
1. Kašnjenje gradnje može povećati ukupni trošak
Rokovi završetka gradnje često se pomiču zbog problema s izvođačima, kašnjenja isporuke materijala, poteškoća pri izvođenju instalacija ili čekanja na potrebne dozvole. Kupac koji je planirao useljenje u određeno vrijeme može se tako naći pred neplaniranim troškovima najma, skladištenja namještaja ili dodatnih kamata na kredit.
Zato nije dovoljno da ugovor sadrži samo okvirni rok završetka. Važno je definirati datum dovršetka radova, rok za ishođenje uporabne dozvole i posljedice ako investitor ne ispuni svoje obveze na vrijeme.
2. Što ako investitor ostane bez novca?
Rast troškova gradnje, problemi s financiranjem ili loše poslovne odluke mogu dovesti do usporavanja, pa i potpunog zaustavljanja projekta. U najgorem slučaju kupac može ostati bez stana u očekivanom roku, a da mu je dio novca već vezan uz nedovršenu nekretninu.
Čak i ako ugovor predviđa povrat dvostruke kapare u slučaju odustajanja od ugovora pod uvjetima propisanima zakonom i ugovorom, to ne znači da će kupac lako i brzo naplatiti taj iznos. Ako je investitor financijski iscrpljen ili završi u stečaju, naplata može biti dugotrajna i neizvjesna. U međuvremenu cijene drugih nekretnina mogu porasti, pa kupac teško može pronaći zamjenski stan po istoj cijeni.
3. Zemljište i hipoteka mogu postati ozbiljan problem
Prije kupnje treba provjeriti je li investitor vlasnik zemljišta na kojem se gradi zgrada ili ima valjano pravno uporište za gradnju. Potpisivanje ugovora s društvom koje nije vlasnik zemljišta samo po sebi ne mora značiti da je posao nevaljan, ali zahtijeva dodatnu pravnu provjeru.
Posebnu pozornost treba obratiti na hipoteke i druge terete upisane u zemljišnim knjigama. Novogradnje se često financiraju bankovnim kreditima, pri čemu banka može imati založno pravo na zemljištu i budućoj zgradi.
Ako se unaprijed ne uredi način oslobađanja kupljenog stana od hipoteke, kupac može biti izložen ozbiljnom riziku čak i ako je uredno platio ugovorenu cijenu. Stoga prije uplate treba utvrditi pod kojim će uvjetima banka izdati brisovno očitovanje za konkretan stan i omogućiti brisanje hipoteke s njega.
4. Novoosnovana tvrtka ne mora značiti i siguran projekt
Investitori za pojedine projekte često osnivaju posebna društva, što je uobičajeno u poslovnoj praksi i samo po sebi nije znak nepravilnosti. Problem nastaje ako takva tvrtka nema značajniju imovinu, stabilne prihode ili druge izvore iz kojih bi mogla podmiriti obveze prema kupcima.
Ako projekt propadne, a društvo nema dovoljno sredstava, naplata potraživanja može biti vrlo teška. Zato je korisno provjeriti financijsko stanje investitora, eventualne blokade računa, zaduženost i iskustvo u realizaciji ranijih projekata.
5. Stan na papiru i stan u stvarnosti ne moraju biti isti
Još jedan rizik odnosi se na moguće razlike između ugovorenog i izvedenog stanja. Završni raspored, površina, oprema ili kvaliteta materijala mogu odstupati od onoga što je kupcu predstavljeno tijekom prodaje.
Zbog toga ugovor i njegovi prilozi trebaju sadržavati što precizniji opis stana: površinu i način njezina obračuna, tlocrt, pripadajuće spremište ili parkirno mjesto, popis ugrađene opreme i materijala te druge bitne tehničke karakteristike. Usmena obećanja prodajnog predstavnika nisu dovoljna zaštita ako nisu potvrđena dokumentacijom.
Kako se zaštititi prije potpisa ugovora?
Prije nego što uplati kaparu ili potpiše predugovor, kupac bi trebao provjeriti nekoliko ključnih područja.
Provjerite građevinsku dozvolu i zemljišne knjige. Zatražite pravomoćnu građevinsku dozvolu koja se odnosi na konkretan projekt i provjerite odgovara li odobreni projekt onome što se prodaje. Sama lokacijska dozvola ili potvrda da je zahtjev za dozvolu predan nisu isto što i pravomoćna građevinska dozvola. U zemljišnoknjižnom izvatku provjerite tko je upisan kao vlasnik zemljišta te postoje li hipoteke, zabilježbe sporova ili drugi tereti. Ako investitor nije vlasnik, potrebno je provjeriti pravnu osnovu po kojoj gradi i prodaje stanove.
Ispitajte investitora i izvođača radova. Provjerite njihove ranije projekte, razgovarajte sa stanarima već dovršenih zgrada i raspitajte se o kvaliteti izvedbe, poštovanju rokova i eventualnim nedostacima. Provjera poslovnih podataka može pokazati postoje li blokade računa ili drugi znakovi financijskih poteškoća. Važno je pritom razlikovati društvo koje formalno prodaje stanove od tvrtke koja stvarno izvodi radove.
Razjasnite ulogu banke. Ako se projekt financira bankovnim kreditom, zatražite detaljne informacije o načinu financiranja i uvjetima pod kojima će se pojedini stan osloboditi hipoteke. Činjenica da je banka odobrila kredit može biti koristan signal da je projekt prošao određene provjere, ali nije jamstvo da će gradnja biti završena ni da je kupac automatski zaštićen.
Ne plaćajte cijeli iznos unaprijed. Ako gradnja nije pri kraju, izbjegavajte plaćanje cjelokupne cijene bez odgovarajućih osiguranja. U predugovoru ili ugovoru jasno definirajte faze plaćanja, rokove i uvjete pod kojima dospijeva pojedina uplata. Razmotrite mogućnost bankovne garancije, javnobilježničkog pologa ili drugog primjerenog instrumenta zaštite. Koje je osiguranje moguće i učinkovito, to ovisi o konkretnom poslu, pa ga je potrebno dogovoriti i pravno provjeriti prije uplate.
Ugovorom uredite rokove i odgovornost za kašnjenje. Treba precizno odrediti rok dovršetka radova, očekivani rok ishođenja uporabne dozvole, posljedice kašnjenja i prava kupca u slučaju bitnog neispunjenja obveza. Ugovorne kazne, odnosno penali, mogu biti važan oblik zaštite, ali njihovi iznos, uvjeti primjene i odnos prema drugim pravima kupca moraju biti jasno definirani. Za dodatnu sigurnost moguće je zatražiti i odgovarajuće sredstvo osiguranja, poput bankovne garancije ili bjanko zadužnice, uz provjeru njegove stvarne naplativosti.
Odvjetnik može biti jeftiniji od pogreške
Kupnja stana jedna je od najvećih financijskih odluka u životu, a u slučaju novogradnje u izgradnji rizici su veći jer kupac plaća nekretninu koja još ne postoji u konačnom obliku. Zbog toga je preporučljivo da predugovor, ugovor, zemljišnoknjižno stanje i način financiranja prije potpisa pregleda odvjetnik koji se bavi nekretninskim pravom.
Važno je i da kupac ne dopusti da ga na brzinu natjeraju rokovi prodajne akcije ili upozorenja da je ostao samo jedan slobodan stan. Atraktivna cijena nema mnogo smisla ako su pravna zaštita i uvjeti plaćanja nejasni.
Kupnja stana prije završetka gradnje može donijeti uštedu i veću mogućnost izbora, ali samo ako je projekt dovoljno provjeren, a kupac zaštićen ugovorom i odgovarajućim instrumentima osiguranja. Najbolja je odluka ona koja ne ovisi samo o cijeni kvadrata, nego i o pouzdanosti investitora, pravnoj sigurnosti i realnoj procjeni rizika.