Mostar posljednjih godina doživljava vidljiv građevinski i investicijski zamah. Povoljnija mediteranska klima, sveučilišni i univerzitetski centar, blizina Jadrana i granice s Hrvatskom, ali i rast turizma, utječu na stalnu potražnju za stanovima, kućama i poslovnim prostorima. Financa.ba donosi pregled trenutnih trendova, prodaje cijene stanova, poslovnih prostora, te trenutne tržišne cijene dugoročnog najma.
Potražnja za stanovina, najdinamičniji dio tržišta
U Mostaru je najveća potražnja za stanovima veličine od 30m2 do 65m2. Najtraženije su lokacije u neposrednoj blizini sveučilišta / univerziteta, stanovi koji posjeduju lift i vlastitu garažu.
Valentina Krešić, ovlaštena agentica agencije NekretnineINN u Mostaru pojašnjava za Financa.ba trenutno stanje na tržištu nekretnina: "Dio kupaca rješava svoje stambeno pitanje. Najčešće mlađi bračni parovi, koji gotovo u pravilu svoju prvu nekretninu kupuju putem kreditiranja neke od banaka. Drugi dio kupaca stan kupuje kao investiciju, kako bi sačuvao vrijednost vlastitog kapitala. Dio ih se odlučuje stanove iznajmiti studentima, obzirom da ta populacija danas u Mostaru najviše potražuje stanove za dugoročni najam. Drugi dio investitora koristi stanove u turističke svrhe".
"Moja slobodna procjena je da je klasični, dugoročni najam i dalje dominantan. Treća skupina kupaca su ljudi s geografskog područja Bosne (Sarajevo, Tešanj, Živinice i Tuzla), u Mostaru kupuju manje stanove u kojima provode vikende i uživaju u svježem zraku, prirodnim ljepotama Hercegovine, a privlači ih i neposredna blizina južne i srednje Dalmacije, pa se odu na dan okupati.”, navodi Krešić.
Detaljno su pregledali trenutne oglase za stanove koji su trenutno u ponudi. Što se cijena tiče, naravno ovise o lokaciji, starosti zgrade, kvaliteti i spratnosti. Okvirno se mogu svesti na sljedeće:
Uži dio grada i traženija naselja:
Novogradnja: 3.500 – 5.000 KM/m²
Kvalitetnija starogradnja: 3.000 – 4.300 KM /m²
Periferija i slabije tražene lokacije: 2.200 – 3.000 KM/m²
Mali, funkcionalni stanovi s dobrim rasporedom po pravilu postižu višu cijenu po kvadratu od većih stanova, jer su traženi za najam.
Cijene dugoročnog najma stanova (okvirno mjesečno):
• garsonjere (do 35m²): od 400 do 700 KM mjesečno;
• jednosobni stanovi (do 60m²): od 600 do 900 KM mjesečno;
• dvosobni stanovi (do 85²): od 800 do 1.200 KM mjesečno;
• trosobni i četverosobni stanovi (od 88m2 pa neki imaju i do 200m2): okvirno 1.200 do 2.000 KM. Ovisno o lokaciji, opremljenosti i parkingu.
U cijene nisu uračunati troškovi mjesečnih režija, a cijene se odnose na kvalitetnije opremljene stanove u kojima mogu živjeti obitelji, poslovni ljudi i studenti.
Kuće: između komfora za obitelj i investicijske prilike
Kada se radi o tržištu kuća Valentina Krešić napominje da većina današnjih mostaraca živi u stanovima. U samoj gradskoj jezgri nešto je manje prostora, pa i život u kući ne pruža potpuni konfor. Kuće se većinom grade u široj gradskoj jezgri. Obitelji koje žele više prostora, dvorište i mirniji kvart se odlučuju za gradnju kuća. Pored njih dijaspora i dalje investira u obiteljske objekte za povremeni boravak. Zadnja kategorija koju ne treba izostaviti su investitori koji preuređuju kuće u manje apartmanske cjeline , te ih tijekom godine iznajmljuju turistima i studentima, ovisno o potražnji.
Krešić upozorava kako cijene jako variraju, jer ovise od:
• lokacije (blizina centra vs. prigradska naselja)
• stanja objekta (stara gradnja, renovirano, novogradnja)
• veličine placa i mogućnosti dogradnje
Grubo, na tržištu se mogu sresti sljedeći rasponi:
• kuće bliže gradu, u dobrom stanju: oko 300.000 KM do 600.000 KM
• kuće na periferiji ili one koje zahtijevaju značajnije renoviranje: oko 150.000 KM do 300.000 KM
Dugoročni najam kuća
Najam kuća je niša u odnosu na stanove, ali postoji stabilna potražnja za:
• manjim kućama za obitelji
• većim, dobro uređenim kućama za tvrtke (smještaj radnika, manji uredi).
Okvirne cijene:
• manje kuće (2–3 sobe): otprilike 600 KM do 1.000 KM / mjesečno;
• veće i kvalitetnije kuće (više soba, dvorište, parking): često je minimalna cijena 1.000 Km, a seže i do 2.000 KM /mjesečno.
U ovim slučajevima radi se o vilama s bazenima i nekim dodatnim sadržajima.
Uvidom u svjetske online servise poput AirBNB-a kuće s bazenima i konobama se u periodu godine kada je potražnja turista značajna iznajmljuju od 800 KM do 1.000 KM po danu. U prosjeku u kuću mogu stati dvije obitelji od četiri člana. Navedene cijene se odnose i za kuće koje se nalaze u prigradskim naseljima.
Poslovni prostori: ovisni o lokaciji i djelatnosti
Ponuda i potražnja
Tržište poslovnih prostora u Mostaru je poprilično heterogeno:
• mali prostori u prizemlju za trgovine, kafiće, uslužne djelatnosti;
• uredski prostori za kompanije, agencije, IT, call centre;
• veći skladišno-proizvodni objekti na periferiji.
Najtraženiji su:
• manje kvadrature (20–60 m²) u frekventnim ulicama ili blizu centra;
• moderni uredski prostori s parkingom:
Cijene prodaje poslovnih prostora (okvirno):
• atraktivne lokacije (pješačke i prometne zone, prizemlja): oko 3.000 – 5.000 KM / m², a za najbolje pozicije i više.
• manje atraktivne ili na višim katovima: okvirno 2.000 – 3.000 KM / m².
Cijene dugoročnog najma poslovnih prostora (okvirno mjesečno):
• manji lokali u prometnim ulicama: cca 20 – 40 KM / m²
• uredski prostori izvan najstrožeg centra: često 10 – 20 KM / m²
• skladišni i industrijski objekti na periferiji: obično niža cijena po 10 KM/m², ali veće površine
Kako Valentina Krešić pojašnjava, ured od 50 m² u zgradi u gradskoj jezgri može se kretati oko 750 – 1.200 KM mjesečno, dok će mali lokal u vrlo frekventnoj ulici iste kvadrature ići znatno više, ovisno o potencijalu prometa.
Što najviše utiče na nekretninsko tržište grada Mostara?
Nekoliko ključnih faktora oblikuje sadašnje i buduće cijene:
Ekonomska situacija i platežna moć: domaća potražnja je ograničena primanjima. Ipak, podupire je dijaspora i kupci koji ulažu u nekretnine kao „sigurnu imovinu“.
Turizam i kratkoročni najam: iako nije na razini morske obale, Mostar ima snažnu sezonsku popunjenost, što dio vlasnika motivira na ulaganje u apartmane.
Studentski grad: prisustvo velikog broja studenata osigurava stalnu potražnju za manjim stanovima u najmu.
Građevinska aktivnost: nova gradilišta povremeno „olakšaju“ pritisak na cijene, ali rast troškova gradnje drži novogradnju relativno skupom.
Zaključak o tržištu nekretnina u gradu na Neretvi
Mostar će konstantno imati tržište nekretnina stanovnika koji traže prije svega stanove za obiteljski život, uz solidan izbor novogradnje i starogradnje. Svaka vrsta najma u Mostaru je i dalje jako atraktivna. Sama cijena kvadrata je dosta prihvatljivija u odnosu na Sarajevo ili dalmatnsku obalu. Manji i srednji stanovi na dobrim lokacijama ostaju najstabilnija opcija za najam, uz relativno dobar odnos cijene i očekivane rente.
Za biznise, mali lokali i uredi na prometnim lokacijama drže cijenu. Mostar nudi i pristupačnije poslovne prostore u odnosu na veće gradove.
Za konkretne odluke kupovine ili najma, ključno je usporediti više aktualnih oglasa, obići nekretninu uživo i provjeriti realne cijene po naselju, jer se u praksi može naići i na značajna odstupanja od navedenih prosjeka.